LE DESTINATAIRE DU DPE ET L'INDEMNISATION DE SON PREJUDICE

L'impact du DPE ne cesse de croitre dans le cadre de la vente des immeubles bâtis. Autrefois destiné à assurer à l'acquéreur ou à l'occupant d'un bien un consentement parfaitement éclairé et une information complète, c'est désormais aussi un outil dans la lutte contre le réchauffement climatique.

Son champ d'application s'étend progressivement, notamment pour les meublés de tourisme, et les conséquences qui en découlent également avec un impact sur les possibilités de louer, et à terme, probablement, une obligation de réaliser des travaux en cas de mutation.

Mais l'objectif reste malgré tout d'informer l'occupant du bien immobilier. Les sanctions qui découlent du non-respect de cette réglementation ont d'ailleurs également pour but de le dédommager de son éventuel préjudice, et la jurisprudence y veille comme peuvent en témoigner de récentes décisions.

DPE erroné : La Cour d’appel de Paris a récemment eu à juger le cas d'un DPE erroné (CA Paris, 21 février 2025). Dans cette affaire, une maison présentée comme énergétiquement vertueuse bénéficiait d'un DPE classant l'immeuble en B. Compte tenu de la consommation électrique constatée par les acquéreurs suite à leur entrée dans les lieux, une expertise a été diligentée et a conclu à un classement en "D, limite E". En application d'une jurisprudence constante, les acquéreurs ont pu être indemnisés par le diagnostiqueur au titre de la perte de chance de négocier leur acquisition à un prix plus avantageux. Mais les magistrats ne se sont pas arrêtés là et ont également condamné les vendeurs, qui ne pouvaient ignorer l'erreur dans le classement de l'immeuble, au remboursement d'une importante partie des factures d'électricité.

Location d'un bien classé en G : Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de donner en location un bien qui serait classé en G, ce qui impose, pour ceux qui souhaitent faire des investissements locatifs, des travaux de rénovation énergétique parfois couteux. Mais qu'en est-il en cas de reconduction tacite d'un bail en cours ? Le propriétaire, informé ou non du classement actuel de son immeuble, sera tenté de laisser les choses en l'état. Une réponse ministériel n° 2902 du 28-3-2023 JOAN p. 2934 confirme bien que le propriétaire n'est pas tenu de fournir spontanément un nouveau DPE à son locataire. Ce dernier serait cependant en droit d'en exiger un, et le cas échéant de tirer les conséquences du non-respect des critères de décence de l'immeuble. S'ensuivraient des travaux de rénovation non négligeables à la charge propriétaire. Un magistrat pourrait également ordonner une diminution du montant du loyer voire une suspension de sa perception jusqu’à la réalisation de ces travaux.

Le DPE de complaisance : Les acquéreurs contestent un DPE classé en D dans le cadre de leur acquisition immobilière. L'expertise conclut à un classement en G, avec une recommandation de travaux d'amélioration de l'ordre de 61.000 euros. Il apparait qu'un autre DPE avait été établi précédemment et concordait avec ces conclusions. L'agence immobilière avait connaissance des deux diagnostics en question, et les vendeurs ne pouvaient pas non plus ignorer cette situation. Quant au dernier diagnostiqueur en date, il n'aurait pas respecté les dispositions légales et réglementaires pour arriver à un tel résultat. La Cour d'appel (Cour d’appel de Rouen, 1ère chambre civile, 28 août 2024) les a dès lors tous trois condamnés, pour un total de plus de 80.000 euros. Ce dernier cas de figure devrait cependant se rencontrer de plus en plus rarement, l'ensemble des DPE étant répertorié sur le site de l'ADEME.

On voit à travers ces quelques exemples que le Notaire a tout intérêt à pousser les investigations en la matière afin d'assurer une information complète de l'acquéreur ou du locataire, mais aussi pour rappeler aux propriétaires leurs obligations et la bonne foi qui doit être à la base de toute information fournie.