Loi de simplification de l’urbanisme et du logement : quels impacts pour les notaires ?

La promulgation de la loi n°2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement, entrée en vigueur le 28 novembre 2025, apporte des changements, dont certains impactent la pratique notariale.

Bien que cette loi, adoptée après une censure partielle du Conseil constitutionnel, ne constitue pas une refonte totale, les notaires devront maîtriser et appliquer ces nouveautés dans le cadre de la sécurisation de leurs actes et de leur devoir de conseil.

1°) Sécurisation des projets

Un changement majeur réside dans la cristallisation du droit applicable aux permis modificatifs. Deux nouveaux articles L. 431-6 (pour le permis de construire) et L. 441-5 (pour le permis d'aménager) du Code de l'urbanisme disposent que, si les travaux initialement autorisés ne sont pas achevés, une demande de permis modificatif ne pourra être refusée ou assortie de prescriptions spéciales, ce pendant trois ans à compter de la délivrance du permis initial, sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement. Cette règle apporte une sécurité accrue aux constructeurs en limitant l'opposabilité de nouvelles règles d'urbanisme, à l'exception de celles visant à préserver la sécurité ou la salubrité publiques.

Pour les constructions existantes, la loi vient clarifier et assouplir la réfection des immeubles régulièrement édifiés, mais devenus non conformes aux règles actuelles. Le nouvel article L. 111-35 du Code de l'urbanisme dispose qu'une autorisation d'urbanisme pour des travaux de surélévation ou de transformation limitée ne peut être refusée sur le seul fondement de la non-conformité de la construction initiale aux règles d'implantation, d'emprise au sol ou d'aspect extérieur. La règle jurisprudentielle connue jusqu'à lors selon laquelle les travaux ne pouvaient être autorisés que s'ils rendaient la construction davantage conforme, est par conséquent abandonnée.

2°) Simplification du contentieux

Les modifications apportées au contentieux de l'urbanisme visent à réduire les délais :

- Fin de la prorogation du recours gracieux ou hiérarchique : Désormais, le délai d'introduction d'un recours gracieux ou hiérarchique contre une décision relative à une autorisation d'urbanisme est fixé à un mois. Surtout, l'exercice de ce recours administratif ne proroge plus le délai de recours contentieux. L'autorisation devient définitive au terme du délai de deux mois à compter de son affichage, même si un

recours gracieux ou hiérarchique est pendant. Ces règles s'appliquent tant aux octrois de permis qu'aux décisions de refus ou de retrait d'autorisation.

- Alignement sur le droit commun des actes réglementaires : En outre, la loi abroge l'article L. 600-1 du Code de l'urbanisme. Cet article permettait d'invoquer, par voie d'exception, l'illégalité pour vice de forme ou de procédure des documents d'urbanisme (SCOT, PLU, etc.) pendant six mois après leur entrée en vigueur. Le régime contentieux applicable à la légalité externe de ces documents s'aligne sur le droit commun des actes réglementaires, limitant la contestation à la seule voie d'action dans le délai de recours contentieux.

3°) Densification et flexibilité

La loi généralise et étend les possibilités de dérogations aux règles des plans locaux d'urbanisme (PLU), ouvrant des pistes pour des opérations immobilières auparavant complexes :

- Dérogations généralisées : l'article L. 152-6 du Code de l'urbanisme, qui prévoyait les possibilités de dérogations au PLU (hauteur, gabarit, etc.), n'est plus limité aux communes situées en zone tendue.

- Surélévation pour logements : il est désormais possible de déroger au règlement du PLU pour autoriser la surélévation d'une construction achevée depuis plus de deux ans, si elle vise la création ou l'agrandissement de logements.

- Zones d'activités économiques : la loi permet de déroger aux règles de destination (et potentiellement à l'emprise au sol, la hauteur, etc.) pour créer des logements ou des équipements publics dans ces zones.

- Changement de destination agricole/forestière : un changement de destination d'un bâtiment agricole ou forestier peut être autorisé par dérogation, y compris en zones agricole, naturelle ou forestière, sous réserve que le bâtiment ait cessé son usage depuis plus de vingt ans et après avis conforme de la commission départementale compétente (CDPENAF ou CDNPS).

4°) Règlementation des lotissements

Le quorum permettant aux colotis de demander la modification des documents du lotissement est abaissé et unifié : cela est désormais possible à la demande de la moitié des propriétaires détenant la moitié des lots. De plus, le droit commun des lotissements est rendu applicable aux lotissements jardins.

La loi institue enfin, à l'article L. 442-1-3 du Code de l'urbanisme, le lotissement sur plusieurs unités foncières non contiguës via le permis d'aménager multisites, sous réserve que le projet soit déposé par un demandeur unique, constitue un ensemble unique et cohérent, et garantisse l'unité architecturale et paysagère des sites.