Juridique

Le recours au détective privé dans les litiges immobiliers

Le 30 Mars 2021

Le recours au détective privé dans les litiges immobiliers

Malgré une stabilité du nombre de litiges immobiliers au cours de ces dernières années, les rapports entre propriétaires et locataires sont néanmoins en tension croissante.

En effet, selon une étude réalisée par le groupe PAP auprès de quelques milliers de propriétaires-bailleurs, ayant tous déposés une annonce sur le site du groupe, un peu moins de la moitié des propriétaires interrogés ont eu un litige avec leur locataire. Ce chiffre reste stable par rapport à l'enquête précédente réalisée trois ans auparavant, néanmoins, le recours au règlement amiable est en baisse et le contentieux immobilier est passé de 40 % en 2012 à 50 % aujourd'hui.

Les litiges immobiliers étant donc de plus en plus courant et de plus en plus complexes, les propriétaires professionnels ou particuliers peuvent faire appel à un détective privé afin de les aider à regrouper les preuves qui leur permettront de faire valoir leurs droits.

Ainsi, il peut être amené à recueillir diverses preuves et tout cela en mêlant les recherches administratives aux vérifications sur le terrain dans différents domaines.

 

Les sous-locations non autorisées :

Il existe toujours des logements dont le bail est soumis à la loi du 1er septembre de 1948, et qui permet alors de bénéficier de loyers plus qu'avantageux. Aussi, certains locataires maintiennent le bail même s'ils ne résident plus à cette adresse afin de sous-louer le bien. Le loyer est alors nettement supérieur à son propre loyer, ce qui peut constituer une source de revenu complémentaire, tout en maintenant un pied-à-terre dans une grande ville dans le cas de sous-locations temporaires.

La loi du 06 juillet 1989 a permis d'instaurer l'article 8 qui précise que le locataire ne peut sous-louer le bien, sans l'accord préalable du propriétaire, et ce, surtout si le loyer est supérieur au loyer du bail initial.

Les poursuites étant de plus en plus complexes et les bailleurs étant de plus en plus exigeants, demandant toujours plus de garanties de peur de ne pas percevoir leur loyer, il devient alors difficile dans ces conditions d'obtenir un logement dans des villes où le marché de la location est très tendu, la demande étant supérieure à l'offre. Cela génère donc également des situations de sous-locations non autorisées par le propriétaire.

Ces cas de sous-locations peuvent être difficiles à prouver pour un propriétaire, notamment lorsqu'il ne réside pas sur la même commune que le bien loué.

Afin qu'il puisse défendre ces droits auprès de la juridiction compétente, le détective privé va pouvoir investiguer en effectuant notamment une enquête de voisinage et ainsi recueillir des témoignages sur l'occupant réel du logement, effectuer des recherches sur la nouvelle adresse effective du locataire ou des constatations sur Internet, afin de prouver l'existence d'une annonce sur un site de location de logement de courte durée.

 

Les dossiers de location :

Face à des propriétaires de plus en plus exigeants quant aux garanties à présenter par les futurs locataires (salaire qui doit être au moins trois fois supérieur au montant du loyer, garant qui sera sollicité en cas de défaillance,...), 1 locataire sur 2 se dit prêt à communiquer de fausses informations et à communiquer des salaires supérieurs aux réels, en vue d'obtenir le logement qui corresponde à leur critère.

Certains vont alors simplement modifier des données financières, alors que d'autres iront jusqu'à créer de faux documents, ce qui entraînera pour le propriétaire une incapacité à recouvrir ses loyers si le locataire et son garant sont défaillants.

Le détective privé va alors procéder à une vérification des informations transmises par le futur locataire ou le locataire établi. Le futur locataire devra donner son accord à ce contrôle, alors que pour le locataire déjà en place cela ne sera pas nécessaire car le contrat de bail sera signé.

Ces investigations permettront au propriétaire, soit de ne pas signer avec une personne ou un garant potentiellement défaillant, soit de demander à la juridiction compétente la résiliation du bail ou de déposer plainte pour faux et usage de faux s'il est révélé que des documents ont été falsifiés.

 

Le recouvrement de loyers :

Parmi les dossiers traités par les détectives privés, une grande partie concerne le recouvrement de loyers impayés.

Les défaillances de locataires particuliers tout comme professionnels, engagés autant dans des baux à usage d'habitation que commerciaux, ne cessent d'augmenter notamment en raison de la crise de ces derniers mois.

Un propriétaire se retrouvant face à un locataire ne réglant plus son loyer, au titre de son bail à usage d'habitation, va se voir délivrer une mise en demeure puis un commandement de payer.

Si cela n'aboutit pas, la résolution du bail automatique (en présence d'une clause résolutoire) ou judiciaire puis l'expulsion pourront être demandées.

Néanmoins, une fois l'expulsion obtenue, il faudra encore recouvrer les sommes impayées. Le détective privé va pouvoir intervenir à ce moment-là afin de déterminer la solvabilité de l'ancien locataire, rechercher sa nouvelle adresse, sa situation professionnelle, sa domiciliation bancaire et la présence ou non d'un patrimoine immobilier.

Concernant les baux à usages commerciaux, la procédure sera similaire, en revanche, les recherches administratives relatives à la société débitrice devront être effectuées avant la procédure afin de demander une saisie conservatoire et ne pas voir les actifs dilapidés durant la procédure.

 

Les troubles du voisinage :

Les troubles du voisinage sont les faits causés par une personne, un animal ou une chose, résultant du comportement de voisins indélicats ou de mauvaise isolation dans les immeubles anciens par exemple. Les troubles répétés peuvent provoquer des dommages physiques et psychologiques chez une personne.

Le code de la santé publique en son article R1334-31 énonce qu'aucun bruit répété ne doit porter atteinte à la tranquillité du voisinage, et ce, peu importe son origine.

Lorsque toutes les voies amiables telles qu'une prise de contact avec l'auteur du trouble, avec son éventuel propriétaire, le syndic de copropriété, avec un conciliateur de justice, et/ou faire appel aux forces de l'ordre ne font pas cesser le trouble, alors il convient de passer par la voie judiciaire.

Le détective privé va alors recueillir un maximum de témoignages de voisins, par le biais d'attestations, et ainsi constituer un rapport d'enquête, tout comme recueillies dans un constat d'huissier.

Ainsi en complément de l'huissier de justice, le détective privé va pouvoir constater les bruits et troubles directement sur le terrain, rédiger un rapport d'enquête détaillé et précis qui pourra être produit devant le tribunal dans le cadre d'une procédure judiciaire.

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