Juridique

La réécriture du code de la construction et de l'habitation.

Le 26 Juin 2021

La réécriture du code de la construction et de l'habitation.

 

Après presque 18 mois depuis son adoption, faute de décret d'application intervenu entretemps, l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 entre enfin en application le 1er juillet 2021. Ce délai a malheureusement eu comme conséquence la publication de quelques textes intermédiaires ayant modifié des règles déjà impactées (notamment une ordonnance du 15 juillet 2020 et un décret du 23 décembre 2020). La lisibilité de la réforme a pu en souffrir un peu.

L'absence de décret d'application va également soulever quelques difficultés dans la mise en œuvre des nouveaux textes. Par exemple, les articles L.112-9 et suivants du Code de la construction et de l'habitation visant à faciliter la réalisation de projets de construction et à favoriser l'innovation, qui codifient le régime de l'ordonnance n° 2018-937 du 30 octobre 2018, vont nécessiter l'adoption d'un texte en remplacement du décret d'application n° 2019-184 du 11 mars 2019.

De plus, les nouveaux textes délèguent au pouvoir exécutif d'établir par voie réglementaire les "résultats minimaux à atteindre" dans l'application des règles générales édictées dans ce nouveau Livre Ier de la partie législative. Ces nouveaux textes impacteront sans doute davantage les constructeurs que les notaires, mais la connaissance de ces nouvelles règles sera impérative en matière de conseil tout comme pour la mise en application des nouvelles règles édictées.

Désormais, le Livre Ier du Code de la construction et de l'habitation, relatif à la construction, à l'entretien et à la rénovation des bâtiments, s'articule en 9 Titres.

 

La réécriture de ce Livre Ier a, en premier lieu, permis de réorganiser les thèmes traités par le Code de la construction et de l'habitation. De nombreux textes ont été simplement transférés, ou à peine adaptés. D'autres ont été purement et simplement supprimés. On peut par exemple constater la disparition du régime de responsabilité des constructeurs des anciens articles L.111-12 et suivants. L'article L.123-1 du Code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de l'ordonnance no 2020-71 du 29 janvier 2020, se contente désormais de renvoyer aux dispositions des articles 1792 à 1792-7 du Code civil. Il en est de même pour les assurances en matière de construction. L'article L.123-5 fait simplement référence à "l'assurance obligatoire des travaux de bâtiment", régies par le titre IV du livre II du code des assurances. Ces suppressions de textes en "doublon" apporteront forcément un peu de clarté, même si les justiciables et les praticiens devront jongler avec les différents codes.

 

Au titre des nouveautés, elles sont majoritairement axées sur les performances des bâtiments, et le confort et la sécurité des utilisateurs.

On constate, par exemple, l'apparition d'un régime général en matière de construction de stationnements sécurisés pour les vélos, ou d'installation de bornes de recharge pour véhicules électriques. Ces thèmes étaient déjà partiellement traités, notamment aux articles R.111-14-2 et suivants, lesquels continuent d'ailleurs à s'appliquer.

Un chapitre complet est relatif à cette "sécurité d'usage des bâtiments" et réunit les règles relatives aux installations gaz et électricité, ascenseurs, piscines, portes de garage, prévention des risques professionnels…

Tout un Titre est également consacré à la performance énergétique et environnementale. L'article L.126-28 ajoute d'ailleurs une nouvelle obligation notable, quand le résultat du DPE est mauvais (consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an). Ce diagnostic doit alors s'accompagner d'un audit énergétique détaillant les travaux nécessaires pour améliorer les performances de l'immeuble. Le notaire devra donc, encore davantage, se pencher sur les résultats des différents diagnostics afin de parfaire l'information de l'acquéreur.

 

Notons, enfin, que cette refonte partielle va entraîner un second volet de modifications au titre de la partie réglementaire. En effet, la partie législative du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation ne devait initialement entrer en vigueur que lorsque la partie réglementaire de ce Livre aurait également été recodifiée par décret en Conseil d’Etat. Malgré le retard constaté dans l'adoption de ces textes, cette nouvelle réforme ne devrait pas trop tarder. Elle permettra sans doute d'éviter d'éventuelles incohérences ou répétitions, d'apprécier pleinement l'exercice de clarification des textes, et surtout de pouvoir mettre en œuvre les nouveautés apportées par cette réforme.

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