Achat Immobilier : ce qu'il faut savoir avant d'acheter

L'achat d'un bien immobilier est une étape importante dans une vie, d'autant plus dans le contexte actuel où les prix du marché sont de plus en plus hauts et où les conditions d'obtention de prêt se durcissent. Certaines personnes déménageront plusieurs fois dans leur vie, mais d'autres familles n’achèteront qu’un seul et unique bien ; dans tous les cas, il s'agit de ne pas se tromper.

Plusieurs étapes cruciales interviennent avant l'acquisition d'un bien immobilier et toutes sont importantes :

1/ LA RECHERCHE ET L'ANNONCE IMMOBILIERE

L'annonce immobilière émise par un agent immobilier est réglementée afin que le potentiel acquéreur puisse avoir accès à d'importantes informations dès le début de la recherche.

Doivent y figurer les caractéristiques principales du bien vendu, à savoir : Le type de bien (Appartement, loft, maison...), la situation géographique, la superficie et la composition du bien, l'état du bien (travaux à prévoir, neuf, rénové...). Si le bien vendu est situé dans une copropriété, il convient d'indiquer le nombre de lots de la copropriété, la partie privative et la quote-part de parties communes de l'immeuble qui sont allouées au lot, le montant moyen annuel des charges payées par le vendeur, et si des procédures sont en cours (difficultés rencontrées par la copropriété). Si le bien est compris dans un lotissement, on y fera référence dans l'annonce, et les documents liés au lotissement seront tenus à la disposition du potentiel acquéreur.

L'annonce doit également indiquer le prix de vente, le montant des honoraires qui seront perçus par l'agent immobilier (le montant doit être indiqué TTC, et exprimé en pourcentage), et la répartition du paiement des honoraires entre l'acquéreur et le vendeur. Si les honoraires sont payés par l'acquéreur, le prix de vente est d’abord exprimé honoraires inclus puis sans les honoraires. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, seul le prix net vendeur (hors honoraires) doit être mentionné. Le montant des honoraires peut parfois être négocié, notamment si le professionnel est détenteur personnellement de la carte professionnelle.

L'annonce doit également préciser le classement énergétique du bien mis en vente par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il permet d'estimer la consommation énergétique du logement et son taux d'émission de gaz à effet de serre. Cette obligation concerne tous les bâtiments clos et couverts dotés d'une installation de chauffage ou d'eau chaude. Le DPE indique le montant des dépenses théoriques annuelles d'énergie pour un usage standard.

S'agissant de l'exposition aux risques naturels, l'annonce immobilière doit désormais indiquer la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». Ainsi, l'agent immobilier devra en amont informer l'acquéreur des risques naturels et technologiques majeurs, des risques miniers, du recul de trait de côte et de la pollution des sols.

L'annonce immobilière doit enfin comporter les renseignements sur l'agence immobilière (Numéro de SIREN, mention d'inscription au guichet unique des formalités des entreprises).

Le plus souvent, une ou plusieurs photographies accompagnent les annonces, celles-ci sont réalisées et diffusées avec l'accord du propriétaire-vendeur.

Pour cette première étape, il convient donc de s'éloigner des annonces imprécises et vagues et de s'orienter vers des annonces détaillées et respectant la réglementation. A défaut, l'annonce pourra en effet être qualifiée de trompeuse ou susceptible d'induire en erreur les potentiels acquéreurs ; c’est un délit, l'agent encourt donc des sanctions.

2/ L'OFFRE D'ACHAT

Après avoir visité le bien, vient le temps de l'offre d'achat, par laquelle l'acquéreur s'engage à acquérir le bien sous certaines conditions. L'offre doit être écrite et doit contenir les éléments suivants : la désignation du bien, la date de l'offre, le prix fixé par l'acquéreur, la durée de validité de l'offre (souvent 1 ou 2 semaines). Le délai de réflexion ou de rétractation ne s'applique pas pour une offre d'achat acceptée. Le candidat acquéreur qui fait une offre d'achat ne doit en aucun cas verser une somme d'argent au vendeur.

A l'émission d'une offre d'achat, et durant sa validité, le vendeur a plusieurs possibilités :

- Il peut accepter l'offre telle que proposée par le potentiel acquéreur

- Il peut refuser l'offre s'il considère que le prix proposé est trop inférieur au prix initialement fixé

- Il peut faire une contre-proposition écrite, soit une nouvelle offre qui rend l'offre initiale caduque

Si le vendeur accepte l'offre, le candidat acquéreur et le vendeur sont engagés, et le bien est réservé en attendant la signature du compromis.

Dans un marché immobilier particulièrement tendu ces derniers temps, de plus en plus d'acquéreurs qui souhaitent obtenir un bien coûte que coûte, n'hésitent pas à formuler des offres supérieures au prix fixé par le vendeur.

La question qui se pose souvent par les potentiels acquéreurs qui ont fait une offre au prix est la suivante : est-ce légal de proposer une offre supérieure à une offre au prix ? et est-ce légal de surenchérir après qu'une offre au prix ait été émise ?

Lorsqu'un agent immobilier intervient en vertu d'un mandat et recueille une offre au prix, il lui appartient de la transmettre immédiatement au vendeur pour obtenir son accord sur la vente projetée, ce qui engage vendeur et acquéreur dans la foulée et évite ce genre de pratique.

Mais le vendeur peut aussi refuser l'offre et en accepter une plus conséquente. L'acquéreur lésé n'aura malheureusement aucun recours, aucun texte ni jurisprudence n'intervenant en ce sens. Néanmoins, si la proposition est émise par un acquéreur non présenté par l'agent immobilier, des indemnités peuvent être versées par le vendeur à l'agent. Cela contraint souvent le vendeur à rester dans le cadre du mandat, et à respecter les engagements pris, et l'agent pourra éventuellement conseiller le potentiel acquéreur sur l'intérêt de surenchérir, notamment si le prix proposé est bien au-dessus de la valeur du marché.

Quand le bien vendu l'est sans intermédiaire, c'est-à-dire de particulier à particulier, il n'existe aucun mandat ni cadre. On pourrait s'appuyer sur l'article 1583 du Code civil, pour invoquer la vente parfaite, puisqu'il y a accord sur l'offre et le prix mais en pratique, aucune réglementation n'intervenant, il sera difficile de contraindre le vendeur d'accepter l'offre faite au prix, au détriment d'une seconde offre faite à un prix supérieur. L'acquéreur lésé devra se pourvoir en justice, mais l'accord de l'acquéreur reposant sur le prix énoncé dans une annonce immobilière émise par un particulier suffira-t-elle pour qualifier la vente de parfaite ?

3/ LE COMPROMIS DE VENTE

Pour l'acquisition d'une maison ou d'un appartement, les professionnels, notaires et agents immobiliers, auront recours à un compromis de vente ou une promesse de vente. Nous nous concentrerons ici sur le compromis de vente.

Le compromis de vente est signé entre le vendeur et l'acquéreur qui décident de vouloir concrétiser l'offre d'achat et ainsi conclure la vente. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acheteur sauf conditions suspensives qui seraient intégrées à l'acte, la plus courante étant la condition suspensive de prêt (cf. précédent article du blog en date du 17/04/2023).

Le compromis de vente désignera les parties et surtout le bien. On y trouvera l'adresse, l'origine, le descriptif détaillé et l'existence d'une hypothèque ou de servitude concernant le bien.

Si au moment du compromis, le bien a été construit il y a moins de 10 ans, il convient d'intégrer toutes les clauses relatives aux dommages-ouvrages, garanties décennales, réception des travaux, permis de construire, achèvement… Certains documents comme la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, peuvent parfois manquer à l'appel. Une condition suspensive peut alors être intégrée à l'acte, à défaut de réception du document ou refus de l'autorité administrative de la délivrer pour non-conformité, la vente sera caduque.

Il convient également de noter dans le compromis le mode de chauffage et les biens mobiliers vendus avec l'immeuble ou s'ils sont définis comme immeuble par destination, comme exemple une cheminée en marbre, une bibliothèque intégrée sur mesure ou encore une cuisine équipée.

Le notaire prendra soin d'indiquer les détails sur l'environnement, exposition au bruit, risques naturels et technologique, la proximité d'une usine, d'un monument historique…

Si l'objet de la vente est un terrain, une condition suspensive relative au permis de construire et au certificat d'urbanisme sera intégrée. Cela permettra à l'acquéreur d'obtenir les autorisations nécessaires à son projet de construction, à défaut, la vente sera caduque.

Le compromis fera également référence à l'ensemble des diagnostics nécessaires et le dossier complet sera annexé. Si l'acquéreur n'en a pas pris connaissance au moment de la visite, ou ne l’a fait que de manière succincte, conseil lui est donné de s'y intéresser de manière approfondie avant la signature du compromis. Il est naturel de demander au notaire ou à l'agent immobilier de transmettre les diagnostics à l'acquéreur avant la signature, il est également préconisé de demander au notaire, un projet du compromis afin que l'acquéreur ait connaissance de l'acte qui sera signé.

D'autre part, des clauses pourront prévoir le versement de sommes d'argent dès la signature ou sous un délai déterminé, ce qui s'apparente à un dépôt de garantie. Cela rassure le vendeur et engage un peu plus l'acquéreur en vue de parfaire la vente.

Enfin, un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification de la signature du compromis est accordée à l'acquéreur. Ce délai permet un temps supplémentaire de réflexion sur l'acquisition.

Tout ce qui parait nécessaire et utile, et tout ce qui pourrait renseigner l'acquéreur sur son futur bien doit donc être indiqué dans le compromis de vente. Plus il sera complet, plus l'acquéreur sera rassuré et informé. De fait, il n'exercera pas son droit à la rétractation, et les litiges et désaccords seront par la suite évités.

En conclusion, avant d'acheter, il ne faut pas seulement se pencher sur ses critères et sur la localisation souhaités pour son habitation, il faut également se renseigner et s'informer sur tout ce qui concerne de près ou de loin le bien, et ne pas hésiter à s'entourer de professionnels de l'immobilier.